S.a.s. immobiliare e problematiche Iva

Il costruttore/ristrutturatore di fabbricati abitativi o strumentali che ceda detti
immobili entro i cinque anni dal completamento dei lavori è tenuto ad
applicare (per obbligo di legge) l’IVA, senza alcuna opzione e dovrà:
· esporla nel documento (fattura) con aliquota 4% o 10% per quanto
riguarda i fabbricati abitativi e loro pertinenze, con aliquota 21% in
ipotesi di cessione di fabbricati strumentali;
· riscuoterla dal cessionario (l’imposta è addebitata in fattura nei modi
ordinari, NON si applica infatti il reverse charge);
· provvedere al versamento facendola concorrere alla propria
liquidazione Iva.
La cessione avviene con IVA, quindi non si dovrà fare alcuna rettifica dell’Iva
detratta in relazione ai lavori di costruzione/ristrutturazione. Vediamo le soluzioni possibili.
a) Se la società costruttrice provvede alla cessione degli immobili oltre i
cinque anni dall’ultimazione lavori (anche in questo caso, a seguito
delle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012 la regola è analoga sia per
l’abitativo che per il strumentale), potrà sempre in qualsiasi momento
optare per l’Iva con la conseguenza che tale operazione sarà
interessata all’inversione contabile (reverse charge). In ipotesi di
opzione per l’Iva, e cessione nei confronti di privato si richiede
comunque l’ordinaria applicazione dell’imposta che quindi dovrebbe
essere esposta nel documento. Anche in tale ipotesi non vi sarebbe
alcuna rettifica da operare sull’Iva detratta, con la conseguenza che in
tale ambito, all’impresa cedente converrà sempre procedere con
l’opzione per l’IVA.
b) Nel caso in cui, come indicato nel quesito, dopo i cinque anni
dall’ultimazione dei lavori si procede alla cessione in esenzione
(quindi no opzione) si deve operare la rettifica dell’Iva detratta. La
rettifica della detrazione deve essere effettuata nella dichiarazione
annuale Iva relativa all’anno in cui si verificano gli eventi che la
determinano (anno della cessione). La rettifica deve essere applicata
in un’unica soluzione per tutti gli anni che mancano al periodo di
vigilanza. Nel caso di specie, trattandosi di immobili, il periodo di
sorveglianza è pari a 10 anni. Pertanto nell’ipotesi in cui la cessione
avvenga al 7° anno successivo dalla data di ultimazione dei lavori,
bisognerà procedere alla rettifica dei 3/10 dell’Iva detratta in unica
soluzione direttamente in dichiarazione Iva (nell’apposito quadro D). Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012 per le imprese
costruttrici e di ristrutturazione, in relazione agli immobili abitativi, vi è sempre,
senza vincoli temporali, la possibilità di optare per l’imponibilità Iva quando
locano i predetti immobili.
Per gli immobili strumentali vi è allo stesso modo una possibile generale
imponibilità Iva delle locazioni, subordinata all’esercizio di apposita opzione
con l’eliminazione dei casi di assoggettamento obbligatorio a Iva per i privati e
i cosiddetti assimilati (coloro che hanno un pro rata generale di detrazione pari
od inferiore al 25 per cento).
Riepilogando, in ipotesi di locazione (sia che si tratti di immobili abitativi sia
che si tratti di fabbricati strumentali), per il costruttore/ristrutturatore vi è
sempre la possibilità di optare per l’applicazione dell’Iva senza vincoli
temporali. In mancanza di opzione espressa la locazione soggiace alle regole
della non imponibilità e dovrà conseguentemente essere fatturata in esenzione
ai sensi dell’articolo 10 D.P.R. 633/72.

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